KONSEP MIXED-USE PROPERTI DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

KONSEP MIXED-USE PROPERTI DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.[1] Arah kebijaksanaan pembangunan rumah susun di Indonesia tercantum dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang berisi 3 (tiga) unsur pokok, yaitu:[2]

  1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan, dengan mendayagunakan tanah secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan penduduk;
  2. Konsep pembangunan hukum, dengan menciptakan hak kebendaan baru yaitu satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan badan hukum baru yaitu Perhimpunan Penghuni, yang dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik satuan rumah susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam kehidupan rumah susun;
  3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih akan dibangun.

Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut, maka tujuan pembangunan rumah susun adalah:[3]

  1. pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat;
  2. mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang;
  3. meremajakan daerah-daerah kumuh;
  4. mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan;
  5. mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk.

Ketentuan mengenai rumah susun selama ini diatur dengan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, tetapi dalam perkembangannya, undang-undang tersebut sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang dalam penghunian, kepemilikan, dan pemanfaatan rumah susun. Di samping itu, pengaruh globalisasi, budaya, dan kehidupan masyarakat serta dinamika masyarakat menjadikan undang-undang tersebut tidak memadai lagi sebagai pedoman dalam pengaturan penyelenggaraan rumah susun. Atas hal tersebut, maka diundangkanlah Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut sebagai “UU 20/2011)”. Dimana sejak berlakunya UU 20/2011, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Seiring semakin tingginya aktifitas bisnis dan perdagangan di perkotaan merubah pola berpikir masyarakat modern tentang hunian. Semula masyarakat menganggap hunian haruslah sebuah rumah yang nyaman, jauh dari kebisingan, dan harus berupa landed. Namun seiring aktifitas bisnis dan perdagangan yang kian meningkat, maka konsep hunian pun menjadi berubah tidak lagi harus berwujud landed, namun juuga dapat berbentuk rumah susun.

Rumah Susun menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 UU 20/2011 dikutip sebagai berikut:[4]

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”

 

Berdasarkan penggunaannya Rumah Susun dapat dikelompokkan menjadi:[5]

ü  Rumah susun hunian, yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal.

ü  Rumah susun bukan hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.

ü  Rumah susun campuran, merupakan rumah susun yang sebagian berfungsi sebagai tempat tinggal dan sebagian lagi sebagai tempat usaha.

Menurut Adrian Sutedi, jenis rumah susun menurut fungsi penggunaannya, yaitu:[6]

ü  Rumah susun hunian, yaitu rumah susun yang digunakan untuk akomodasi atau tempat tingal, seperti perumahan, apartemen, town house, dan bangunan lainnya yang berfungsi untuk tempat tinggal.

ü  Rumah susun komersial, adalah bangunan yang digunakan untuk kepentingan-kepentingan komersial seperti pertokoan, perkantoran, pabrik, restoran, bank, dan lain sebagainya.

ü  Rumah susun industri, merupakan bangunan yang digunakan untuk kepentingan industri, misalnya penyimpanan barang dalam jumlah besar atau tempat aktifitas pabrik dan industri lainnya.

ü  Rumah susun kerahtamahan, misalnya hotel, motel, hostel, dan sebagainya.

Nampak bahwa fungsi penggunaan dari rumah susun, berbeda dengan hunian yang sifatnya landed. Hal ini dipengaruhi olehpola pikir masyarakat modern saat ini, dimana menghendaki hunian haruslah yang dapat memberikan tingkat produktifitas yang tinggi dengan menggabungkan hunian, belanja, dan bisnis dalam jangkauan walking distance. Berdasarkan hal tersebut banyak pengembang (developer) berlomba-lomba menciptakan konsep yang dapat memenuhi semua kebutuhan baik hunian, belanja, pendidikan, rekreasi dan bisnis hanya dalam 1 (satu) lingkungan, salah satunya dengan konsep mixed-use properti.

Peraturan perundang-undangan yang terdapat di Indonesia sebenarnya hanya mengenal istilah Rumah Susun. Istilah-istilah yang lain merupakan istilah serapan dari bahasa asing yang digunakan oleh para pengembang dalam memasarkan produknya. Hal ini disebabkan karena istilah rumah susun cenderung diberi makna sebagai hunian bertingkat yang diperuntukkan bagi masyarakat menengah kebawah.[7]

Pengembangan mixed-use properti merujuk kepada bangunan multi-fungsi yang mampu mengakomodasi beberapa fungsi secara sekaligus, seperti hunian, pusat belanja, pendidikan, rekreasi, dan sebagainya. Keunggulan dari konsep mixed-use properti adalah pada sinergi antar peruntukan yang ada di dalamnya, dimana dalam pengembangan mixed-use properti terdapat minimal dua atau lebih jenis peruntukan yang saling berhubungan dalam sebuah massa bangunan yang saling terhubung. Pada dasarnya konsep mixed-use properti ini sudah kita kenal sejak lama, contohnya konsep ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor), dimana keduanya sama-sama menggabungkan 2 (dua) peruntukan hunian dan toko/kantor di dalam 1 (satu) bangunan. Kemudian konsep ruko dan rukan ini berkembang dengan menggabungkan ruko atau rukan tersebut dengan apartemen diatasnya.

Pada dasarnya UU 20/2011 sudah mengakomodir adanya konsep mixed-use properti. Hal ini dapat diperhatikan dalam ketentuan Pasal 50 serta penjelasan Pasal 50 huruf b UU 20/2011 yang dapat dikutip sebagai berikut:[8]

Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi:

a. hunian

b. campuran

Penjelasan Pasal 50 huruf b UU Rusun

Yang dimaksud dengan “fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian.

 

Rumah Susun yang dimaksudkan dalam undang-undang ini, adalah istilah yang memberikan kepastian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian (campuran), secara mandiri atau secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.[9] Selain daripada itu, dari ketentuan pada Pasal 50 UU 20/2011 nampak jelas bahwasannya pemanfaatan Rumah Susun dapat juga untuk fungsi campuran. Pembuat undang-undang sangat memahami bahwa pada kenyataannya ada kebutuhan akan rumah susun yang bukan untuk hunian yang mendukung fungsi pemukiman dalam rangka menunjang kehidupan masyarakat antara lain untuk tempat usaha, tempat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, serta perindustrian. Sehingga pembuat undang-undang memberikan ruang dalam peraturan perundang-undangan untuk mengatur mengenai kemungkinan adanya rumah susun campuran. Namun penggunaan istilah rumah susun campuran dalam prakteknya kadang berbeda-beda tergantung dari bagaimana depengembang (developer) ingin memikat atau menarik perhatian para pembeli. Adapun salah satu istilah yang saat ini sudah dikenal oleh masyarakat umum yaitu konsep mixed-use properti.

 

 

[1]Arie S. Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya Edisi Revisi, (Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002), hal. 2.

[2] Ibid, hal.19.

[3]Ibid, hal. 20.

[4]Indonesia (a), Undang-Undang Rumah Susun, UU No.20 Tahun 2011, LN No.108 Tahun 2011,TLN No. 5252, Ps. 1 angka 1.

[5]Imam Koeswahyono, Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, (Malang: Bayumedia, 2004), hal. 13-14.

[6]Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hal. 10.

[7]Wibowo Tunardy, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, http://www.jurnalhukum.com/hak-milik-atas-satuan-rumah-susun/, diakses pada tanggal 15 Nopember 2015.

[8]Op.cit, Indonesia (a), Ps. 50.

[9]Op.cit, Arie S Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya Edisi Revisi, hal. 12.

NPS Law Office
Office 8 Level 18-A Sudirman Central Business
District (SCBD)
Jl. Jend. Sudirman Kav 52-53
Jakarta Selatan 12190
Facebook
Facebook App ID required
Flag Counter
PageRank Checker