Pembebasan Lahan

Sebelum suatu pengembang (developer) melakukan pengembangan mixed-use properti, tentunya pengembang (developer) haruslah memiliki aset tanah yangmemadai untuk dapat menciptakan suatu kawasan mixed-use yang lengkap sarana serta prasarananya agar dapat sesuai dengan keinginan pasar sehingga dapat mencapai target penjualan. Terkait aset lahan yang harus “dimiliki” oleh pengembang (developer) dalam pengembangan mixed-use properti, maka terdapat beberapa cara yang dapat dilakukan oleh pengembang (developer), yaitu:

-        Membebaskan sendiri lahanyang akan dikembangkan.

Pada umumnya yang dapat melakukan pembebasan lahan dengan cara ini ialah pengembang (developer) yang memiliki kekuatan modal, sehingga pengembang (developer) tersebut dapat melakukan secara langsung transaksi jual beli atas lahan yang direncanakan akan dikembangkan tersebut.

-        Melakukan kerjasama dengan pemilik lahan.

Kerjasama ini dapat berbentuk joint operation ataupun joint venture. Dimana kelebihan dari cara ini adalah bahwa pengembang (developer) dapat mengurangi biaya pengadaan tanah.

Dalam Ensiklopedia Ekonomi Keuangan perdagangan joint venture diartikan sebagai suatu persetujuan antara dua peserta atau lebih yang mempersatukan sumber-sumber atau jasa-jasanya, atau kedua-duanya dalam satu perusahaan tertentu dengan tanpa membentuk suatu persekutuan yang tersusun.[1] Sedangkan dalam Black’s Law Dictionary dijelaskan bahwa joint venture adalah suatu badan hukum (legal entity) yang berwujud suatu perserikatan (in the nature of a partnership) yang diperjanjikan dalam usaha bersama sebagai suatu transaksi khusus dalam mencari kemanfaatan bersama. Suatu kumpulan dari beberapa orang yang secara bersama-sama menjalankan usaha komersial. Joint venture memerlukan persamaan kepentingan dalam menjalankan pokok urusan, adanya hak dan kewajiban untuk mengarahkan atau pengurusan dengan kebijaksanaan tertentu, yang dapat diubah melalui perjanjian, untuk memperoleh keuntungan dan menanggung kerugian secara bersama-sama.[2]

Perbedaan antara joint operation dan joint venture dalam pengembangan properti pada dasarnya terletak pada kerjasama tersebut berkelanjutan atau tidak. Pada joint venture, pengembang (developer) dengan pemilik lahan biasanya membentuk atau mendirikan perseroan terbatas yang baru dimana syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan joint venture diatur terlebih dahulu dengan Perjanjian joint venture untuk selanjutnya ditindaklanjuti dengan pendirian perseroan terbatas antara pengembang (developer) dengan pemilik lahan. Beda halnya dengan joint operation, dimana kerjasama antara pengembang (developer) dan pemilik lahan ditentukan jangka waktunya, yaitu pada umumnya sampai proyek pengembangan mixed-use selesai diserahterimakan. Biasanya metode joint operation ini banyak diminati oleh para pengembang (developer), dikarenakan adanya jangka waktu yang ditentukan oleh para pihak terhadap keberlakuan kerjasamanya.

 

Dalam kaitan dengan pembebasan lahan yang dilakukan oleh pengembang (developer), maka pembebasan lahan dapat dilakukan antara pengembang (developer) dengan warga negara Indonesia ataupun badan hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Menurut ketentuan Pasal 17 UU 20/2011, pembangunan Rumah Susun dapat dilakukan di atas tanah (i) hak milik, (ii) hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, (iii) hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

Dalam melakukan pembebasan lahan, hal yang perlu diingat oleh pengembang (developer) yang berbentuk badan hukum adalah ketentuan dalam Pasal 21 ayat (1) UU 5/1960, dikutip sebagai berikut: “Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hak milik”. Dari ketentuan Pasal 21 ayat (1) UU 5/1960 ini, jelaslah bahwa bagi pengembang (developer) yang berstatus badan hukum tidak dapat memiliki Hak Milik. Namun demikian, pembuat undang-undang melalui Pasal 30, Pasal 36, dan Pasal 42 UU 5/1960 menjamin diberikannya Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, ataupun Hak Pakai bagi pengembang (developer) berstatus badan hukum Indonesia. Biasanya pengembang (developer) lebih tertarik untuk mengajukan sebagai Hak Guna Bangunan, mengingat Hak Guna Bangunan tingkatannya sedikit dibawah Hak Milik. Untuk pengembang (developer) yang akan membangun diatas tanah dengan luas 5.000M2 atau lebih, sebaiknya sebelum pembebasan lahan, terlebih dahulu mengurus Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan (SP3L), yaitu Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan) dari Gubernur, sehingga nantinya tidak terkena denda pembebasan tanah tanpa SP3L.

 

 

[1]A. Abdurrachman, Ensiklopedia Ekonomi, Keuangan dan Perdagangan, (Jakarta Pradnya Paramita,1992), hal. 580.

[2]Harry Campbell Black, Black’s Law Dictionary, (Minnesota USA: West Publishing 7 Co, St Paul,1990), hal. 751.

NPS Law Office
Office 8 Level 18-A Sudirman Central Business
District (SCBD)
Jl. Jend. Sudirman Kav 52-53
Jakarta Selatan 12190
Facebook
Facebook App ID required
Flag Counter
PageRank Checker